O Vietnã se abriu para investidores imobiliários estrangeiros no final de 2015 e tem experimentado um rápido crescimento desde então. Compradores de Hong Kong, China Continental, Cingapura e Coréia em particular veem o Vietnã como um mercado lucrativo com altos ROIs.

No entanto, se você pretende comprar uma propriedade no Vietnã, deve compreender o clima atual do mercado e o que pode esperar nos próximos anos. Neste artigo, explico o desempenho do mercado e quais são minhas previsões para o mercado imobiliário do Vietnã em 2020.

Neste artigo, revisamos o seguinte:

• Qual foi o desempenho do mercado imobiliário do Vietnã nos últimos anos?
• Regulamentos e leis de propriedade estrangeira de propriedade
• Crescimento Econômico do Vietnã
• O mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh
• O mercado imobiliário em Hanói
• Qual será o desempenho do mercado imobiliário do Vietnã em 2020?
• O que impulsionará o mercado imobiliário em 2020 e além?

 

Qual foi o desempenho do mercado imobiliário do Vietnã nos últimos anos?

O Vietnã emergiu como um mercado imobiliário próspero e de rápido crescimento no Sudeste Asiático. Sofrendo de uma crise imobiliária em 2009, o mercado se recuperou em 2013 e teve um crescimento constante e rápido.

As principais razões pelas quais os investidores veem o Vietnã como a escolha número um na Ásia são:

• Tem uma das economias de crescimento mais rápido da Ásia
• Regulamentações de propriedade estrangeira facilitadas desde 2015
• Aumento da manufatura e turismo em expansão
• Aumento do interesse entre compradores estrangeiros
• Dados demográficos preferidos e uma população crescente
• Propriedade de baixo custo comparável a muitas outras cidades importantes da região

O Vietnã tem crescido bem mais de 6% ao ano desde os anos 2000. Ao mesmo tempo, o PIB per capita aumentou quase seis vezes, de US $ 390 em 2000 para cerca de US $ 2,264 em 2018.

Este rápido aumento na riqueza individual tornou as propriedades acessíveis para muitos vietnamitas, contribuindo para um aumento de novos empreendimentos e um aumento nos preços das propriedades.

De acordo com um relatório do Banco Mundial, 70% da população do Vietnã é considerada economicamente segura. Este é um aumento de 20% desde 2011.

Além disso, cerca de 1.5 milhão de vietnamitas ingressam na classe média global todos os anos. Este rápido crescimento em um país com 95 milhões de habitantes aumentará inevitavelmente a demanda por imóveis nos próximos anos.

 

Regulamentos e leis de propriedade estrangeira de propriedade

O Vietnã introduziu grandes mudanças de política e emitiu novas leis em 2015, a saber:

• Lei da habitação e lei sobre negócios imobiliários (introduzida em 2015)

• Lei de Venda e Transferência de Imóveis (Introduzida em 2015)

Essas leis tornaram mais fácil para os estrangeiros comprar propriedades como:

• Os estrangeiros podem comprar um imóvel simplesmente com um visto de turista

• Não há limite para a quantidade de propriedades que você pode comprar (anteriormente, você só podia comprar uma propriedade)

• Estrangeiros ainda estão restritos a comprar no máximo 30% das unidades em condomínio e não podem possuir mais de 10% dos imóveis em um empreendimento fundiário

• Estrangeiros podem comprar casas, mas apenas 250 das casas em um determinado bairro (divisão)

• O período de arrendamento ainda é de 50 anos, mas pode ser renovado

• Se você tem um cônjuge vietnamita, pode obter acesso a títulos de propriedade perfeita

As mudanças nas leis também possibilitaram que 4 milhões de vietnamitas estrangeiros comprassem um número ilimitado de propriedades.

 

Crescimento Econômico do Vietnã

Conforme mencionado, a economia do Vietnã é uma das que mais crescem no mundo, o que afetou positivamente o mercado imobiliário.

• Em 2018, o crescimento econômico atingiu o pico de 7.1% e a economia deve crescer cerca de 6.8% até 2019-2020. A ligeira queda no crescimento do PIB é liderada principalmente por uma demanda externa mais fraca e pelo aperto contínuo do crédito e das políticas fiscais

• O número de visitantes estrangeiros ao Vietnã nos primeiros cinco meses de 2019 foi de quase 7.3 milhões, um aumento de 8.8% em relação ao mesmo período de 2018, de acordo com o General Statistics Office (GSO)

Cidades maiores e cidades costeiras como Ho Chi Minh City, Da Nang e Hanói foram as que mais se beneficiaram com essas mudanças e o rápido desenvolvimento, e continuarão a beneficiar-se nos próximos anos.

 

O mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh

No segundo trimestre de 2019, o preço médio dos apartamentos era de US $ 2,009 por metro quadrado em Ho Chi Minh, um aumento de 21.6% em relação a 2018.

Além disso, o preço médio de imóveis de alto padrão subiu até 52.9%, para US $ 4,569 por metro quadrado. O grande aumento dos preços imobiliários prime na zona central deve-se principalmente ao lançamento de novos empreendimentos de luxo e à escassez de terrenos.

O preço médio por metro quadrado na cidade de Ho Chi Minh City é 18% daquele em Cingapura e apenas 14% do preço médio por metro quadrado em Hong Kong. Os preços dos imóveis de luxo na cidade de Ho Chi Minh são apenas 8% em média em Hong Kong, o que fala por si.

Em 2019, também observamos uma redução no número de novos empreendimentos devido ao alongamento dos processos de aprovação de obras, resultado do maior controle do governo sobre os novos empreendimentos.

Com isso, muitos investidores passaram a buscar unidades de qualidade também no mercado secundário.

Nos próximos anos, o Distrito 2 e o Distrito 9 se tornarão cada vez mais interessantes à medida que a cidade se expande principalmente para o leste. A maior parte do novo material de escritório será alocada a esses distritos até 2025.

 

O mercado imobiliário em Hanói

Hanói recebe mais atenção principalmente devido à escalada dos preços dos imóveis e à oferta limitada em Ho Chi Minh.

O montante de investimentos estrangeiros diretos (IED) é alto. Dito isso, a oferta de novas propriedades tem sido baixa ao longo de 2019 e o preço aumenta muito além dos de Ho Chi Minh.

Mesmo que o preço médio de venda dos apartamentos seja de US $ 1,417 e quase 30% inferior ao de Ho Chi Minh, o crescimento anual dos preços tem sido “modesto” em 6.9%.

Compare isso com Ho Chi Minh, que teve um crescimento de preço ano a ano de 21.6%.

Muitos novos projetos serão construídos nas áreas ocidentais de Hanói (Yen Hoa e Trung Hoa) à medida que as áreas centrais ficam lotadas e o governo planeja realocar escritórios.

 

Qual será o desempenho do mercado imobiliário do Vietnã em 2020?

Mesmo que tenhamos visto políticas de empréstimos mais rígidas e uma oferta reduzida de imóveis em Ho Chi Minh e Hanói em 2019, o mercado está previsto para um bom desempenho em 2020.

Os investidores estrangeiros ainda migram para o Vietnã e muitos dos projetos que foram suspensos em 2019 serão retomados em 2020.

Veremos mais empreendimentos de propriedades residenciais para pessoas de baixa renda em 2020, já que a maioria dos incorporadores se concentrou em projetos de construção no segmento de médio e alto padrão ao longo de 2018 e 2019.

Mesmo que os preços dos imóveis residenciais tenham aumentado muito nos últimos anos, Ho Chi Minh, Hanói e Da Nang ainda têm preços mais baixos do que lugares como Bangkok, Manila, Kuala Lumpur, Cingapura e Hong Kong.

Os mercados de imóveis industriais e comerciais se destacam à medida que empresas multinacionais transferem suas operações para o Vietnã, devido ao seu forte crescimento e à guerra comercial em curso entre a China e os EUA.

 

O que impulsionará o mercado imobiliário do Vietnã em 2020 e depois?

A seguir, listei algumas das principais razões pelas quais o mercado imobiliário do Vietnã provavelmente continuará a crescer nos próximos anos.

 

1. Crescimento econômico

O Vietnã superou a maioria de seus vizinhos e o crescimento econômico gira em torno de 7%. Mesmo que a economia tenha desacelerado recentemente, o Banco Mundial estima um crescimento econômico de impressionantes 6.5% em 2020 a 2021.

A taxa de desemprego atual também é a mais baixa em uma década, com média de menos de 2%.

Para não negligenciar, 1.5 a 2 milhões de vietnamitas ingressam na classe média global todos os anos, de acordo com o The Boston Consulting Group, o Vietnã dobrará sua classe média e rica em 2020. Isso contribui para uma maior demanda por imóveis, como comprovado pelo aumento do crédito à habitação em 2017 e 2018.

Um relatório da RNCOS aponta uma deficiência de moradia no Vietnã, com 70% da população não morando em suas próprias casas. O relatório afirma que o Vietnã precisa de 20 milhões de unidades habitacionais para atender à demanda.

Atualmente, há uma alta demanda por casas a preços acessíveis e a demanda está ultrapassando a oferta no mercado de baixo custo. Por outro lado, o mercado high-end tem uma oferta ligeiramente maior para a demanda, já que a maioria dos desenvolvedores se concentra apenas em projetos high-end.

 

2. Demografia

O Vietnã tem um dos dados demográficos mais preferidos da região, com uma população de cerca de 95 milhões, dos quais 50% têm menos de 35 anos. Ao mesmo tempo, a população cresce continuamente e chegará a 120 milhões até 2050.

Países como o Japão, por outro lado, enfrentam problemas com uma população em declínio que pode cair pela metade até 2100.

 

3. Urbanização

Apenas 17% da população do Vietnã vive em Hanói e Ho Chi Minh, mas as pessoas rapidamente se urbanizam das áreas rurais e cidades menores.

Tendo a taxa de urbanização mais rápida da ASEAN, o mercado imobiliário do Vietnã continuará a crescer no longo prazo.

 

4. Investimento Estrangeiro

O Vietnã atrai muitos investidores estrangeiros, o que não é estranho, já que os preços médios das casas são significativamente mais baixos em comparação com Hong Kong, Coréia, Japão, Cingapura e as principais cidades da China continental.

Por exemplo, um apartamento de luxo em uma localização privilegiada em HCMC custa cerca de US $ 5,000 por metro quadrado, enquanto o mesmo apartamento pode custar quatro vezes mais em Cingapura e Hong Kong.

Como os estrangeiros podem facilmente comprar propriedades com um período renovável de arrendamento de 50 anos, houve um aumento acentuado de investidores estrangeiros. Para o primeiro trimestre de 2018, houve um aumento de 300% na demanda de compradores chineses em comparação com o primeiro trimestre de 2017.

Você também notará o agudo aumento de expatriados. Atualmente, há 7 a 8 vezes mais expatriados em comparação com 2008, sendo a maioria da China (31%), seguida pela Coréia do Sul, Taiwan e Japão.

 

5. Turismo e crescimento em cidades costeiras

A indústria do turismo prospera no Vietnã, mas não é tão desenvolvida e madura em comparação com a Tailândia, por exemplo.

O Vietnã deve competir com países como Filipinas e Tailândia e ainda tem muito espaço para crescimento. As cidades costeiras são os principais destinos, já que o Vietnã tem uma costa que mede quase 3,260 quilômetros.

Nos últimos anos, o governo do Vietnã investiu muito dinheiro em infraestrutura, especialmente em cidades costeiras como Nha Trang, Mui Ne, Ho Tram, Quang Nam, Phu Quoc e Danang.

A infraestrutura melhorada e o rápido aumento de turistas e aposentados tornaram esses lugares mais lucrativos para investimentos em segundas residências e casas de veraneio.

 

Onde devo comprar um imóvel no Vietnã?

Todas as grandes cidades viram aumentos de preços constantes nos últimos anos.

A cidade de Ho Chi Minh tem o melhor desempenho, pois serve como centro comercial, mas cidades costeiras como Da Nang e Nha Trang se transformam rapidamente em destinos populares. Essas cidades têm uma bela natureza, praias e um ambiente mais descontraído.

Hanói também recebe mais atenção porque a capital recebe muitos investimentos estrangeiros e oferece altos rendimentos, ao mesmo tempo que os preços são mais baixos em comparação com Ho Chi Minh.

Muitos escritórios do governo e embaixadas estrangeiras estão localizados aqui, mas você também encontrará muitas empresas de manufatura que estabeleceram operações em Hanói e nas cidades vizinhas.

 

Resumo

O mercado de imóveis residenciais do Vietnã continuará a crescer em 2020, muito provavelmente. O aumento da demanda por imóveis de compradores domésticos que se urbanizam e obtêm maiores rendas disponíveis é o principal motivador. Dito isso, o Vietnã continua a ser o local preferido entre os investidores estrangeiros no Sudeste Asiático.

Com uma população de 95 milhões, onde 50% têm menos de 35 anos. O país também enfrenta um déficit de unidades habitacionais, criando uma demanda maior por unidades residenciais de baixo e alto padrão.

Os regulamentos relaxados em relação aos estrangeiros, junto com os preços de propriedade comparativamente baixos, tornam o Vietnã um local preferido entre os compradores estrangeiros. Especialmente de Hong Kong, China Continental, Coréia e Cingapura.

À medida que mais desenvolvedores internacionais entram no mercado, veremos um aumento na oferta, junto com uma maior demanda. O aumento recorde de turistas estrangeiros, bem como o aumento do IED e de novos escritórios, vai alimentar o aumento da propriedade comercial.

Com isso dito, o Vietnã ainda é um dos países mais interessantes para comprar imóveis na Ásia em 2020.