15

กุมภาพันธ์ 2020

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามปี 2020: ภาพรวมที่สมบูรณ์


เวียดนามเปิดรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในช่วงปลายปี 2015 และเติบโตอย่างรวดเร็วตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ผู้ซื้อจากฮ่องกง จีนแผ่นดินใหญ่ สิงคโปร์ และเกาหลีโดยเฉพาะ มองว่าเวียดนามเป็นตลาดที่ร่ำรวยและมี ROI สูง

แต่ถ้าคุณวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม คุณต้องเข้าใจสภาพตลาดในปัจจุบันและสิ่งที่คุณคาดหวังได้ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในบทความนี้ ฉันจะอธิบายว่าตลาดดำเนินการอย่างไรและการคาดการณ์ของฉันเป็นอย่างไรสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2020

ในบทความนี้ เราจะทบทวนสิ่งต่อไปนี้:

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีผลการดำเนินงานเป็นอย่างไรในช่วงหลายปีที่ผ่านมา?

เวียดนามกลายเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟูและเติบโตอย่างรวดเร็วในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยความทุกข์ทรมานจากปัญหาบ้านทรุดในปี 2009 ตลาดฟื้นตัวในปี 2013 และเติบโตอย่างต่อเนื่องและรวดเร็ว

สาเหตุหลักที่นักลงทุนมองว่าเวียดนามเป็นตัวเลือกอันดับหนึ่งในเอเชีย ได้แก่:

  • มีเศรษฐกิจที่เติบโตเร็วที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชีย
  • ผ่อนคลายกฎระเบียบการเป็นเจ้าของต่างประเทศตั้งแต่ปี 2015
  • การผลิตที่เพิ่มขึ้นและการท่องเที่ยวที่เฟื่องฟู
  • ความสนใจที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อจากต่างประเทศ
  • ประชากรที่ต้องการและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น
  • ทรัพย์สินราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อื่น ๆ ในภูมิภาค

เวียดนามเติบโตมากกว่า 6% ต่อปีตั้งแต่ช่วงปี 2000 ในเวลาเดียวกัน GDP ต่อหัวได้เพิ่มขึ้นเกือบหกเท่าจาก 390 เหรียญสหรัฐในปี 2000 เป็นประมาณ 2,264 เหรียญสหรัฐในปี 2018

ความมั่งคั่งส่วนบุคคลที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีราคาไม่แพงสำหรับคนเวียดนามจำนวนมาก มีส่วนทำให้การพัฒนาใหม่ๆ เพิ่มขึ้น และราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น

ตามรายงานจาก ธนาคารโลก, 70% ของประชากรเวียดนามถือว่ามีความมั่นคงทางเศรษฐกิจ ซึ่งเพิ่มขึ้น 20% ตั้งแต่ปี 2011

นอกจากนี้ ชาวเวียดนามราว 1.5 ล้านคนเข้าร่วมชนชั้นกลางทั่วโลกทุกปี การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในประเทศที่มีประชากร 95 ล้านคนจะทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

 

ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศ

เวียดนามได้นำการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่สำคัญและออกกฎหมายใหม่ในปี 2015 ได้แก่:

  • กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (เปิดตัวในปี 2015)
  • กฎหมายว่าด้วยการขายและโอนอสังหาริมทรัพย์ (เปิดตัวในปี 2015)

กฎหมายเหล่านี้ทำให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้นเนื่องจาก:

  • ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เพียงแค่มีวีซ่านักท่องเที่ยว
  • ไม่จำกัดจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสามารถซื้อได้ (ก่อนหน้านี้คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เพียงแห่งเดียวเท่านั้น)
  • ชาวต่างชาติยังคงจำกัดการซื้อสูงสุด 30% ของยูนิตในคอนโดมิเนียมและไม่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินในโครงการที่ดินเกิน 10%
  • ต่างชาติสามารถซื้อบ้านได้ แต่เพียง 250 หลังในวอร์ดที่กำหนด (ดิวิชั่น)
  • อายุสิทธิการเช่ายังคง 50 ปีแต่สามารถต่ออายุได้
  • หากคุณมีคู่สมรสชาวเวียดนาม คุณสามารถเข้าใช้สิทธิถือครองได้

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายยังทำให้ชาวเวียดนามในต่างประเทศ 4 ล้านคนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ไม่จำกัดจำนวน

 

การเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนาม

ดังที่ได้กล่าวมาแล้ว เศรษฐกิจของเวียดนามเป็นหนึ่งในประเทศที่เติบโตเร็วที่สุดในโลก ซึ่งส่งผลกระทบในทางบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

  • ในปี 2018 การเติบโตทางเศรษฐกิจสูงสุดที่ 7.1% และคาดว่าเศรษฐกิจจะเติบโตประมาณ 6.8% จนถึงปี 2019-2020 การเติบโตของจีดีพีที่ลดลงเล็กน้อยส่วนใหญ่เกิดจากอุปสงค์ภายนอกที่อ่อนแอลง และนโยบายสินเชื่อและการคลังที่เข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  • สำนักงานสถิติทั่วไป (จีเอสโอ) กล่าวว่า จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนเวียดนามในช่วง 2019 เดือนแรกของปี 7.3 อยู่ที่เกือบ 8.8 ล้านคน เพิ่มขึ้น 2018% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี XNUMX

เมืองที่ใหญ่กว่าและเมืองชายฝั่ง เช่น โฮจิมินห์ซิตี้ ดานัง และฮานอย ได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้มากที่สุดและการพัฒนาอย่างรวดเร็ว และจะดำเนินต่อไปอีกหลายปีต่อจากนี้

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้

ในไตรมาสที่สองของปี 2019 ราคาเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนท์อยู่ที่ 2,009 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรในโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้น 21.6% เมื่อเทียบกับปี 2018

นอกจากนี้ ราคาเฉลี่ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เพิ่มขึ้นมากถึง 52.9% เป็น 4,569 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มในพื้นที่ภาคกลางส่วนใหญ่มาจากการเปิดตัวโครงการระดับลักชัวรีใหม่และการขาดแคลนที่ดิน

ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 18% ของราคาในสิงคโปร์ และเพียง 14% ของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในฮ่องกง ราคาอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 8% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงโดยเฉลี่ยเท่านั้น

ในปี 2019 เรายังพบว่าโครงการใหม่ลดลงเนื่องจากกระบวนการอนุมัติการก่อสร้างที่ยาวนานขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากการควบคุมการพัฒนาใหม่อย่างเข้มงวดของรัฐบาล

ด้วยเหตุนี้นักลงทุนจำนวนมากจึงเริ่มมองหายูนิตที่มีคุณภาพในตลาดรองเช่นกัน

ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เขต 2 และเขต 9 จะมีความน่าสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากเมืองส่วนใหญ่ขยายตัวไปทางตะวันออก การจัดหาสำนักงานใหม่ส่วนใหญ่จะจัดสรรให้กับเขตเหล่านี้จนถึงปี พ.ศ. 2025

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย

ฮานอยได้รับความสนใจมากขึ้น โดยสาเหตุหลักมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นและอุปทานที่จำกัดในโฮจิมินห์

จำนวนเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) อยู่ในระดับสูง ต้องบอกว่าอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีต่ำตลอดปี 2019 และราคาก็เพิ่มขึ้นเกินกว่าของโฮจิมินห์

แม้ว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์จะอยู่ที่ 1,417 ดอลลาร์สหรัฐ และต่ำกว่าราคาของโฮจิมินห์เกือบ 30% ก็ตาม การเติบโตของราคาเมื่อเทียบปีต่อปีนั้น “เล็กน้อย” ที่ 6.9%

เปรียบเทียบกับโฮจิมินห์ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปีที่ 21.6%

โครงการใหม่จำนวนมากจะถูกสร้างขึ้นในพื้นที่ตะวันตกของฮานอย (เยนฮหว่าและจุงหวา) เนื่องจากพื้นที่ภาคกลางจะแออัดและรัฐบาลมีแผนที่จะย้ายสำนักงาน

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะเป็นอย่างไรในปี 2020?

แม้ว่าเราจะเห็นนโยบายการให้กู้ยืมที่เข้มงวดและอุปทานอสังหาริมทรัพย์ลดลงในโฮจิมินห์และฮานอยในปี 2019 แต่ตลาดก็คาดว่าจะทำงานได้ดีในปี 2020

นักลงทุนต่างชาติยังคงแห่กันไปที่เวียดนาม และหลายโครงการที่ถูกระงับในปี 2019 จะกลับมาดำเนินการอีกครั้งในปี 2020

เราจะเห็นการพัฒนามากขึ้นของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในปี 2020 เนื่องจากนักพัฒนาส่วนใหญ่มุ่งเน้นที่โครงการก่อสร้างในระดับปานกลางถึงระดับไพรม์ตลอดปี 2018 และ 2019

แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในปีที่ผ่านมา โฮจิมินห์ ฮานอย และดานังยังคงมีราคาที่ต่ำกว่าสถานที่ต่างๆ เช่น กรุงเทพฯ มะนิลา กัวลาลัมเปอร์ สิงคโปร์ และฮ่องกง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมมีความโดดเด่นในขณะที่บริษัทข้ามชาติย้ายการดำเนินงานไปยังเวียดนาม เนื่องจากการเติบโตอย่างแข็งแกร่งและสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกาที่กำลังดำเนินอยู่

 

อะไรจะเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2020 และปีต่อๆ ไป?

ด้านล่างนี้ ฉันได้ระบุสาเหตุหลักบางประการที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

 

1. การเติบโตทางเศรษฐกิจ

เวียดนามมีผลงานเหนือกว่าประเทศเพื่อนบ้านส่วนใหญ่ และการเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ที่ประมาณ 7% แม้ว่าเศรษฐกิจจะชะลอตัวลงเมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารโลกคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่น่าประทับใจ 6.5% ในปี 2020 ถึง 2021

อัตราการว่างงานในปัจจุบันก็ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษเช่นกัน โดยเฉลี่ยที่น้อยกว่า 2%

เพื่อไม่ให้ละเลย ชาวเวียดนาม 1.5 ถึง 2 ล้านคนเข้าร่วมชนชั้นกลางทั่วโลกทุกปี ตามรายงานของ The Boston Consulting Group เวียดนามจะเพิ่มชนชั้นกลางและคนร่ำรวยเป็นสองเท่าภายในปี 2020 สิ่งนี้มีส่วนสนับสนุนความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งขึ้นตามที่พิสูจน์แล้ว โดยการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2017 และ 2018

รายงานโดย RNCOS ชี้ให้เห็นถึงความขาดแคลนที่อยู่อาศัยในเวียดนาม โดย 70% ของประชากรไม่ได้อาศัยอยู่ในบ้านของตนเอง รายงานอ้างว่าเวียดนามต้องการบ้าน 20 ล้านยูนิตเพื่อตอบสนองความต้องการ

ขณะนี้มีความต้องการบ้านราคาไม่แพงมากและความต้องการมีมากกว่าอุปทานในตลาดระดับล่าง ในทางกลับกัน ตลาดระดับไฮเอนด์มีอุปทานต่อดีมานด์ที่สูงกว่าเล็กน้อย เนื่องจากนักพัฒนาส่วนใหญ่มุ่งเน้นที่โครงการระดับไฮเอนด์เท่านั้น

 

2 ประชากร

เวียดนามมีประชากรที่เป็นที่นิยมมากที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาค โดยมีประชากรประมาณ 95 ล้านคน โดย 50% มีอายุต่ำกว่า 35 ปี ในขณะเดียวกัน ประชากรก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและจะถึง 120 ล้านคนจนถึงปี 2050

ในทางกลับกัน ประเทศอย่างญี่ปุ่นประสบปัญหากับจำนวนประชากรที่ลดลงซึ่งอาจลดลงครึ่งหนึ่งจนถึงปี 2100

 

3. การทำให้เป็นเมือง

มีเพียง 17% ของประชากรเวียดนามที่อาศัยอยู่ในฮานอยและโฮจิมินห์ แต่ผู้คนกลับกลายเป็นเมืองอย่างรวดเร็วจากพื้นที่ชนบทและเมืองเล็กๆ

ด้วยอัตราการเติบโตของเมืองที่เร็วที่สุดในอาเซียน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในระยะยาว

 

4. การลงทุนจากต่างประเทศ

เวียดนามดึงดูดนักลงทุนต่างชาติจำนวนมาก ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลก เนื่องจากราคาบ้านเฉลี่ยต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับฮ่องกง เกาหลี ญี่ปุ่น สิงคโปร์ และเมืองใหญ่ในจีนแผ่นดินใหญ่

ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์หรูในทำเลชั้นนำใน HCMC ราคาประมาณ 5,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ในขณะที่อพาร์ตเมนต์เดียวกันอาจมีราคาสูงกว่าสี่เท่าในสิงคโปร์และฮ่องกง

เนื่องจากชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างง่ายดายด้วยระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ต่ออายุได้ 50 ปี จึงมีนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สำหรับไตรมาสแรกของปี 2018 มีความต้องการผู้ซื้อชาวจีนเพิ่มขึ้น 300% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2017

คุณจะสังเกตเห็นความคม ชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น. ปัจจุบันมีชาวต่างชาติมากกว่า 7-8 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2008 โดยส่วนใหญ่มาจากประเทศจีน (31%) รองลงมาคือเกาหลีใต้ ไต้หวัน และญี่ปุ่น

 

5. การท่องเที่ยวและการเติบโตในเมืองชายฝั่ง

อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเติบโตในเวียดนามแต่ยังไม่พัฒนาและเติบโตเต็มที่เมื่อเทียบกับประเทศไทย เป็นต้น

เวียดนามพร้อมที่จะแข่งขันกับประเทศต่างๆ เช่น ฟิลิปปินส์และไทย และยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก เมืองชายฝั่งเป็นจุดหมายปลายทางหลัก เนื่องจากเวียดนามมีแนวชายฝั่งยาวเกือบ 3,260 กิโลเมตร

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา รัฐบาลเวียดนามลงทุนเงินเป็นจำนวนมากในโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองชายฝั่ง เช่น ญาจาง มุยเน่ โฮ ตรัม กว๋างนาม ฟูก๊วก และดานัง

โครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้นและจำนวนนักท่องเที่ยวและผู้เกษียณอายุที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้สถานที่เหล่านี้มีกำไรมากขึ้นสำหรับการลงทุนในบ้านหลังที่สองและบ้านพักตากอากาศ

 

ฉันจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้ที่ไหน

ทุกเมืองใหญ่ได้เห็นการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาในปีที่ผ่านมา

โฮจิมินห์ซิตี้เป็นเมืองที่มีผลงานดีที่สุดเนื่องจากเป็นศูนย์กลางทางการค้า แต่เมืองชายฝั่งอย่างดานังและญาจางกลายเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมอย่างรวดเร็ว เมืองเหล่านี้มีธรรมชาติที่สวยงาม ชายหาด และบรรยากาศที่ผ่อนคลายมากขึ้น

ฮานอยยังได้รับความสนใจมากขึ้นเนื่องจากเมืองหลวงได้รับการลงทุนจากต่างประเทศจำนวนมากและให้ผลตอบแทนสูง ในขณะเดียวกันก็มีราคาที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับโฮจิมินห์

สถานที่ราชการและสถานทูตต่างประเทศหลายแห่งตั้งอยู่ที่นี่ แต่คุณยังจะพบบริษัทผู้ผลิตหลายแห่งที่จัดตั้งการดำเนินงานในฮานอยและเมืองโดยรอบ

 

สรุป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของเวียดนามจะยังคงเติบโตต่อไปในปี 2020 ซึ่งมีแนวโน้มมากที่สุด ความต้องการทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อในประเทศที่กลายเป็นเมืองและได้รับรายได้ที่ใช้แล้วทิ้งที่สูงขึ้นเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก ที่กล่าวว่าเวียดนามยังคงเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ด้วยจำนวนประชากร 95 ล้านคน โดย 50% มีอายุต่ำกว่า 35 ปี นอกจากนี้ ประเทศยังประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยระดับล่างและระดับไฮเอนด์มากขึ้น

กฎระเบียบที่ผ่อนคลายสำหรับชาวต่างชาติ ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างต่ำ ทำให้เวียดนามเป็นสถานที่ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติชื่นชอบ โดยเฉพาะจากฮ่องกง จีนแผ่นดินใหญ่ เกาหลี และสิงคโปร์

เมื่อนักพัฒนาจากต่างประเทศเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เราจะเห็นอุปทานที่เพิ่มขึ้นพร้อมกับอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ เช่นเดียวกับการเพิ่มขึ้นของ FDI และพื้นที่สำนักงานแห่งใหม่ จะเป็นแรงผลักดันให้เกิดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น

ด้วยเหตุนี้ เวียดนามจึงยังคงเป็นหนึ่งในประเทศที่น่าสนใจที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเอเชียในปี 2020


กระทู้ที่เกี่ยวข้อง: