Вьетнам был открыт для иностранных инвесторов в недвижимость еще в 2015 году, и с тех пор наблюдается быстрый рост. Покупатели из Гонконга, материкового Китая, Сингапура и Кореи, в частности, считают Вьетнам прибыльным рынком с высокой рентабельностью инвестиций.

Тем не менее, если вы планируете купить недвижимость во Вьетнаме, вы должны понимать текущий рыночный климат и то, что вы можете ожидать в ближайшие годы. В этой статье я объясняю, как работает рынок, и каковы мои прогнозы для рынка недвижимости Вьетнама в 2020 году.

В этой статье мы рассмотрим следующее:

• Как рынок недвижимости Вьетнама работал в последние годы?
• Положения и законы о владении иностранным имуществом
• Экономический рост Вьетнама
• Рынок недвижимости в Хошимине
• Рынок недвижимости в Ханое
• Каким будет рынок недвижимости Вьетнама в 2020 году?
• Что будет стимулировать рынок недвижимости в 2020 году и далее?

 

Как рынок недвижимости Вьетнама работал в последние годы?

Вьетнам превратился в процветающий и быстрорастущий рынок недвижимости в Юго-Восточной Азии. Пострадав от спада на рынке жилья в 2009 году, рынок восстановился в 2013 году и демонстрирует постоянный и быстрый рост.

Основные причины, по которым инвесторы рассматривают Вьетнам как выбор номер один в Азии:

• У него одна из самых быстрорастущих экономик в Азии.
• С 2015 года упрощены правила владения иностранным капиталом.
• Рост производства и процветающий туризм
• Растущий интерес среди иностранных покупателей
• Предпочтительная демография и растущее население
• Сравнительно недорогая недвижимость по сравнению со многими другими крупными городами региона.

Вьетнам рос более чем на 6% в год с 2000-х годов. В то же время ВВП на душу населения увеличился почти в шесть раз: с 390 долларов США в 2000 году до примерно 2,264 долларов США в 2018 году.

Этот быстрый рост личного благосостояния сделал недвижимость доступной для многих вьетнамцев, что способствовало увеличению числа новых застроек и росту цен на недвижимость.

Согласно докладу Всемирный банк, 70% населения Вьетнама считается экономически обеспеченным. Это на 20% больше, чем в 2011 году.

Кроме того, около 1.5 миллиона вьетнамцев ежегодно присоединяются к мировому среднему классу. Этот быстрый рост в стране с 95-миллионным населением неизбежно повысит спрос на недвижимость в ближайшие годы.

 

Положения и законы о владении иностранным имуществом

Вьетнам внес серьезные изменения в политику и издал новые законы в 2015 году, а именно:

• Жилищное право и Закон о сделках с недвижимостью (введен в действие в 2015 г.)

• Закон о продаже и передаче недвижимого имущества (введен в действие в 2015 г.)

Эти законы упростили покупку недвижимости иностранцами, поскольку:

• Иностранцы могут покупать недвижимость, просто имея туристическую визу

• Количество объектов недвижимости, которые вы можете купить, не ограничено (ранее вы могли купить только один объект недвижимости).

• Иностранцы по-прежнему могут покупать не более 30% квартир в кондоминиумах и не могут владеть более чем 10% недвижимости в земельном проекте.

• Иностранцы могут покупать дома, но только 250 домов в данном районе (подразделении).

• Срок аренды по-прежнему составляет 50 лет, но может быть продлен.

• Если у вас есть вьетнамский супруг, вы можете получить право собственности на землю.

Изменения в законах также позволили 4 миллионам вьетнамцев, живущих за границей, покупать неограниченное количество объектов недвижимости.

 

Экономический рост Вьетнама

Как уже упоминалось, экономика Вьетнама является одной из самых быстрорастущих в мире, что положительно сказалось на рынке недвижимости.

• В 2018 году экономический рост достиг пика в 7.1%, и ожидается, что экономика вырастет примерно на 6.8% в период с 2019 по 2020 год. Небольшое замедление роста ВВП в основном обусловлено более слабым внешним спросом и продолжающимся ужесточением кредитной и фискальной политики.

• По данным Главного статистического управления (GSO), число иностранных посетителей Вьетнама за первые пять месяцев 2019 года составило почти 7.3 миллиона человек, что на 8.8% больше, чем за тот же период 2018 года.

Большие города и прибрежные города, такие как Хошимин, Дананг и Ханой, больше всего выиграли от этих изменений и быстрого развития, и это будет продолжаться еще долгие годы.

 

Рынок недвижимости в Хошимине

Во втором квартале 2019 года средняя стоимость квартир в Хошимине составила 2,009 долларов США за квадратный метр, увеличившись на 21.6% по сравнению с 2018 годом.

Кроме того, средняя цена на элитную недвижимость выросла на 52.9% до 4,569 долларов США за квадратный метр. Значительный рост цен на элитную недвижимость в центральном районе в основном связан с запуском новых элитных проектов и нехваткой земли.

Средняя цена квадратного метра в Хошимине составляет 18% от стоимости в Сингапуре и всего 14% от средней цены за квадратный метр в Гонконге. Цены на элитную недвижимость в Хошимине составляют всего 8% от средних по Гонконгу, что говорит само за себя.

В 2019 году мы также увидели снижение количества новых проектов из-за удлинения сроков согласования строительства, что является результатом ужесточения контроля со стороны государства за новостройками.

В результате многие инвесторы начали искать качественные объекты и на вторичном рынке.

В ближайшие годы Район 2 и Район 9 будут становиться все более интересными, поскольку город в основном расширяется на восток. Большая часть новых офисных помещений будет выделена этим районам до 2025 года.

 

Рынок недвижимости в Ханое

Ханой привлекает больше внимания и в основном из-за роста цен на недвижимость и ограниченного предложения в Хошимине.

Объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) высок. При этом предложение новой недвижимости было низким в течение 2019 года, а цены выросли намного выше, чем у Хо Ши Мина.

Даже если средняя цена продажи квартир составляет 1,417 долларов США и почти на 30% ниже, чем у Хо Ши Мина, рост цен в годовом исчислении был «скромным» на уровне 6.9%.

Сравните это с Хошимином, где рост цен в годовом исчислении составил 21.6%.

Многие новые проекты будут построены в западных районах Ханоя (Йен Хоа и Чунг Хоа), поскольку центральные районы становятся переполненными, а правительство планирует переместить офисы.

 

Каким будет рынок недвижимости Вьетнама в 2020 году?

Даже если мы наблюдаем ужесточение кредитной политики и сокращение предложения недвижимости в Хошимине и Ханое в 2019 году, прогнозируется, что рынок будет хорошо работать в 2020 году.

Иностранные инвесторы по-прежнему стекаются во Вьетнам, и многие из проектов, которые были приостановлены в 2019 году, возобновятся в 2020 году.

В 2020 году мы увидим больше проектов жилой недвижимости для людей с низким доходом, поскольку большинство застройщиков сосредоточились на строительных проектах в среднем и элитном сегментах в течение 2018 и 2019 годов.

Даже если цены на жилую недвижимость значительно выросли за последние годы, в Хошимине, Ханое и Дананге цены по-прежнему ниже, чем в таких местах, как Бангкок, Манила, Куала-Лумпур, Сингапур и Гонконг.

Рынки промышленной и коммерческой недвижимости выделяются по мере того, как многонациональные компании перемещают свои операции во Вьетнам из-за его сильного роста и продолжающейся торговой войны между Китаем и США.

 

Что будет стимулировать рынок недвижимости Вьетнама в 2020 году и далее?

Ниже я перечислил некоторые из основных причин, по которым рынок недвижимости Вьетнама, скорее всего, продолжит расти в ближайшие годы.

 

1. Экономический рост

Вьетнам превзошел большинство своих соседей, а экономический рост колеблется на уровне около 7%. Даже если экономика в последнее время замедлилась, Всемирный банк оценивает экономический рост в впечатляющие 6.5% в период с 2020 по 2021 год.

Текущий уровень безработицы также является самым низким за десятилетие, в среднем менее 2%.

Не говоря уже о том, что от 1.5 до 2 миллионов вьетнамцев ежегодно присоединяются к глобальному среднему классу. По данным The Boston Consulting Group, к 2020 году Вьетнам удвоит свой средний и богатый класс. Это способствует более высокому спросу на недвижимость, как доказано. за счет увеличения жилищных кредитов в 2017 и 2018 гг.

В отчете RNCOS указывается на нехватку жилья во Вьетнаме: 70% населения не живет в собственных домах. В отчете утверждается, что Вьетнаму необходимо 20 миллионов единиц жилья для удовлетворения спроса.

В настоящее время существует высокий спрос на доступные дома, и спрос превышает предложение на рынке недорогих домов. С другой стороны, на рынке high-end несколько выше соотношение спроса и предложения, поскольку большинство разработчиков сосредотачиваются только на high-end проектах.

 

2. Демография

Вьетнам имеет одну из самых предпочтительных демографических характеристик в регионе с населением около 95 миллионов человек, из которых 50% моложе 35 лет. В то же время население неуклонно растет и достигнет 120 миллионов к 2050 году.

С другой стороны, такие страны, как Япония, сталкиваются с проблемами сокращения населения, которое может сократиться вдвое до 2100 года.

 

3. Урбанизация

Только 17% населения Вьетнама проживает в Ханое и Хошимине, но люди быстро урбанизируются из сельской местности и небольших городов.

Имея самые высокие темпы урбанизации в АСЕАН, рынок недвижимости Вьетнама будет продолжать расти в долгосрочной перспективе.

 

4. Иностранные инвестиции

Вьетнам привлекает множество иностранных инвесторов, что неудивительно, так как средние цены на жилье значительно ниже по сравнению с Гонконгом, Кореей, Японией, Сингапуром и крупными городами материкового Китая.

Например, роскошная квартира в отличном месте в Хошимине стоит около 5,000 долларов США за квадратный метр, в то время как такая же квартира может стоить в четыре раза дороже в Сингапуре и Гонконге.

Поскольку иностранцы могут легко покупать недвижимость с возобновляемым сроком аренды на 50 лет, наблюдается резкий рост иностранных инвесторов. В первом квартале 2018 года спрос со стороны китайских покупателей увеличился на 300% по сравнению с первым кварталом 2017 года.

Вы также заметите резкое увеличение экспатов. В настоящее время эмигрантов в 7-8 раз больше, чем в 2008 году, когда большинство из них прибыли из Китая (31%), за ними следуют Южная Корея, Тайвань и Япония.

 

5. Туризм и рост в прибрежных городах

Индустрия туризма во Вьетнаме процветает, но она не так развита и зрела, как, например, в Таиланде.

Вьетнам настроен конкурировать с такими странами, как Филиппины и Таиланд, и у него все еще есть много возможностей для роста. Прибрежные города являются основными направлениями, поскольку протяженность береговой линии Вьетнама составляет почти 3,260 километров.

В последние годы правительство Вьетнама вложило много денег в инфраструктуру, особенно в прибрежные города, такие как Нячанг, Муйне, Хо Трам, Куанг Нам, Фукуок и Дананг.

Улучшенная инфраструктура и быстрый рост туристов и пенсионеров сделали эти места более привлекательными для инвестиций во вторые дома и загородные дома.

 

Где купить недвижимость во Вьетнаме?

В последние годы во всех крупных городах наблюдается устойчивый рост цен.

Хошимин является лучшим городом, поскольку он служит коммерческим центром, но прибрежные города, такие как Дананг и Нячанг, быстро становятся популярными направлениями. В этих городах красивая природа, пляжи и более спокойная атмосфера.

Ханой также привлекает больше внимания, так как столица получает много иностранных инвестиций и предлагает высокие доходы, в то же время цены ниже по сравнению с Хошимином.

Здесь расположены многие правительственные учреждения и иностранные посольства, но вы также найдете множество производственных компаний, которые работают в Ханое и близлежащих городах.

 

Итоги

Рынок жилой недвижимости Вьетнама, скорее всего, продолжит расти в 2020 году. Основной движущей силой является повышенный спрос на недвижимость со стороны местных покупателей, которые урбанизируются и получают более высокие располагаемые доходы. Тем не менее, Вьетнам по-прежнему остается предпочтительным местом для иностранных инвесторов в Юго-Восточной Азии.

При населении в 95 миллионов человек, 50% из которых моложе 35 лет. Страна также сталкивается с дефицитом жилья, что создает больший спрос как на недорогие, так и на элитные жилые дома.

Мягкие правила в отношении иностранцев, а также сравнительно низкие цены на недвижимость делают Вьетнам предпочтительным местом для иностранных покупателей. Особенно из Гонконга, материкового Китая, Кореи и Сингапура.

По мере того, как все больше международных разработчиков выходят на рынок, мы будем наблюдать увеличение предложения наряду с увеличением спроса. Рекордное увеличение числа иностранных туристов, а также увеличение прямых иностранных инвестиций и новых офисных площадей будут способствовать увеличению коммерческой недвижимости.

При этом Вьетнам по-прежнему остается одной из самых интересных стран для покупки недвижимости в Азии в 2020 году.