Il Vietnam si è aperto agli investitori immobiliari stranieri fino al 2015 e da allora ha registrato una rapida crescita. Gli acquirenti di Hong Kong, Cina continentale, Singapore e Corea in particolare, vedono il Vietnam come un mercato redditizio con un ROI elevato.

Tuttavia, se hai intenzione di acquistare una proprietà in Vietnam, devi comprendere l'attuale clima di mercato e cosa puoi aspettarti nei prossimi anni. In questo articolo spiego come si è comportato il mercato e quali sono le mie previsioni per il mercato immobiliare del Vietnam nel 2020.

In questo articolo esaminiamo quanto segue:

 

Come si è comportato il mercato immobiliare del Vietnam negli ultimi anni?

Il Vietnam è emerso come un mercato immobiliare fiorente e in rapida crescita nel sud-est asiatico. Dopo un crollo immobiliare nel 2009, il mercato si è ripreso nel 2013 e ha visto una crescita costante e veloce.

I motivi principali per cui gli investitori vedono il Vietnam come la scelta numero uno in Asia sono:

  • Ha una delle economie in più rapida crescita in Asia
  • Regolamentazione semplificata della proprietà straniera dal 2015
  • Aumento della produzione e boom del turismo
  • Crescente interesse tra i compratori esteri
  • Dati demografici preferibili e popolazione in crescita
  • Proprietà relativamente economica rispetto a molte altre grandi città della regione

Il Vietnam è cresciuto di oltre il 6% annuo dagli anni 2000. Allo stesso tempo, il PIL pro capite è aumentato di quasi sei volte, da 390 USD nel 2000 a circa 2,264 USD nel 2018.

Questa rapida ondata di ricchezza individuale ha reso la proprietà accessibile a molti vietnamiti, contribuendo a un aumento di nuovi sviluppi e ad un aumento dei prezzi degli immobili.

Secondo un rapporto del Banca Mondiale, il 70% della popolazione del Vietnam è considerata economicamente sicura. Si tratta di un aumento del 20% dal 2011.

Inoltre, ogni anno circa 1.5 milioni di vietnamiti si uniscono alla classe media mondiale. Questa rapida ascesa in un paese con 95 milioni di abitanti aumenterà inevitabilmente la domanda di immobili nei prossimi anni.

 

Regolamenti e leggi sulla proprietà della proprietà straniera

Il Vietnam ha introdotto importanti cambiamenti politici e ha emesso nuove leggi nel 2015, vale a dire:

  • Diritto abitativo e diritto immobiliare (introdotto nel 2015)
  • Legge sulla vendita e il trasferimento di beni immobili (introdotta nel 2015)

Queste leggi hanno reso più facile per gli stranieri acquistare proprietà in quanto:

  • Gli stranieri possono acquistare proprietà semplicemente avendo un visto turistico
  • Non c'è un limite alla quantità di proprietà che puoi acquistare (in precedenza potevi acquistare solo una proprietà)
  • Gli stranieri sono ancora limitati all'acquisto di un massimo del 30% delle unità nei condomini e non possono possedere più del 10% degli immobili in un progetto fondiario
  • Gli stranieri possono acquistare case, ma solo 250 delle case in un determinato reparto (divisione)
  • Il periodo di locazione è ancora di 50 anni ma può essere rinnovato
  • Se hai un coniuge vietnamita, puoi accedere a posizioni di proprietà

Le modifiche alle leggi hanno anche permesso a 4 milioni di vietnamiti d'oltremare di acquistare un numero illimitato di proprietà.

 

La crescita economica del Vietnam

Come accennato, l'economia del Vietnam è una delle più in rapida crescita al mondo, il che ha influito positivamente sul mercato immobiliare.

  • Nel 2018, la crescita economica ha raggiunto il picco del 7.1% e si prevede che l'economia crescerà di circa il 6.8% fino al 2019-2020. Il leggero calo della crescita del PIL è principalmente guidato da una domanda esterna più debole e dal continuo inasprimento delle politiche creditizie e fiscali
  • Il numero di visitatori stranieri in Vietnam nei primi cinque mesi del 2019 è stato di quasi 7.3 milioni, in crescita dell'8.8% rispetto allo stesso periodo del 2018, secondo l'Ufficio di statistica generale (GSO)

Le città più grandi e le città costiere come Ho Chi Minh City, Da Nang e Hanoi hanno beneficiato della maggior parte di questi cambiamenti e del rapido sviluppo e continueranno a farlo negli anni a venire.

 

Il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City

Nel secondo trimestre del 2019, il prezzo medio degli appartamenti è stato di 2,009 dollari al metro quadrato a Ho Chi Minh, con un aumento del 21.6% rispetto al 2018.

Inoltre, il prezzo medio per le proprietà di fascia alta è aumentato fino al 52.9% a 4,569 USD per metro quadrato. Il forte aumento dei prezzi degli immobili di pregio nell'area centrale è dovuto principalmente all'avvio di nuovi progetti di lusso e alla scarsità di terreni.

Il prezzo medio per metro quadrato a Ho Chi Minh City è il 18% di quello di Singapore e solo il 14% del prezzo medio per metro quadrato a Hong Kong. I prezzi degli immobili di lusso a Ho Chi Minh City sono in media solo l'8% di quelli di Hong Kong, il che parla da sé.

Nel 2019 abbiamo anche assistito a una diminuzione dei nuovi progetti a causa dell'allungamento dei processi di approvazione delle costruzioni, che è il risultato dello stretto controllo del governo sui nuovi sviluppi.

Di conseguenza, molti investitori hanno iniziato a cercare unità di qualità anche nel mercato secondario.

Nei prossimi anni, il Distretto 2 e il Distretto 9 diventeranno sempre più interessanti poiché la città si espande principalmente verso est. La maggior parte della nuova fornitura di uffici sarà assegnata a questi distretti fino al 2025.

 

Il mercato immobiliare ad Hanoi

Hanoi riceve più attenzione e principalmente a causa dell'aumento dei prezzi degli immobili e dell'offerta limitata a Ho Chi Minh.

L'importo degli investimenti diretti esteri (IDE) è elevato. Detto questo, l'offerta di nuove proprietà è stata bassa per tutto il 2019 e il prezzo aumenta ben oltre quelli di Ho Chi Minh.

Anche se il prezzo medio di vendita degli appartamenti è di 1,417 dollari e quasi il 30% inferiore a quello di Ho Chi Minh, la crescita dei prezzi su base annua è stata “modesta” al 6.9%.

Confrontalo con Ho Chi Minh, che ha visto una crescita dei prezzi su base annua del 21.6%.

Molti nuovi progetti saranno realizzati nelle aree occidentali di Hanoi (Yen Hoa e Trung Hoa) poiché le aree centrali diventano affollate e il governo prevede di trasferire gli uffici.

 

Come andrà il mercato immobiliare del Vietnam nel 2020?

Anche se abbiamo visto politiche di prestito più restrittive e una ridotta offerta di proprietà a Ho Chi Minh e Hanoi nel 2019, si prevede che il mercato andrà bene nel 2020.

Gli investitori stranieri continuano ad affollarsi in Vietnam e molti dei progetti sospesi nel 2019 riprenderanno nel 2020.

Vedremo più sviluppi di proprietà residenziali per persone a basso reddito nel 2020 poiché la maggior parte degli sviluppatori si è concentrata su progetti di costruzione nel segmento medio-alto per tutto il 2018 e il 2019.

Anche se i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati molto negli ultimi anni, Ho Chi Minh, Hanoi e Da Nang hanno ancora prezzi inferiori rispetto a posti come Bangkok, Manila, Kuala Lumpur, Singapore e Hong Kong.

I mercati degli immobili industriali e commerciali si distinguono quando le società multinazionali trasferiscono le operazioni in Vietnam, a causa della sua forte crescita e della guerra commerciale in corso tra Cina e Stati Uniti.

 

Cosa guiderà il mercato immobiliare del Vietnam nel 2020 e oltre?

Di seguito ho elencato alcuni dei principali motivi per cui il mercato immobiliare in Vietnam molto probabilmente continuerà a crescere nei prossimi anni.

 

1. Crescita economica

Il Vietnam ha sovraperformato la maggior parte dei suoi vicini e la crescita economica si aggira intorno al 7%. Anche se l'economia ha rallentato di recente, la Banca Mondiale stima una crescita economica di un impressionante 6.5% nel 2020 al 2021.

Anche l'attuale tasso di disoccupazione è il più basso dell'ultimo decennio, con una media inferiore al 2%.

Da non trascurare, da 1.5 a 2 milioni di vietnamiti si uniscono alla classe media globale ogni anno, secondo The Boston Consulting Group, il Vietnam raddoppierà la sua classe media e benestante entro il 2020. Ciò contribuisce a una più forte domanda di immobili, come dimostrato dall'aumento dei mutui casa nel 2017 e nel 2018.

Un rapporto di RNCOS evidenzia una carenza di alloggi in Vietnam con il 70% della popolazione che non vive nelle proprie case. Il rapporto afferma che il Vietnam ha bisogno di 20 milioni di unità abitative per soddisfare la domanda.

Attualmente c'è una forte domanda di case a prezzi accessibili e la domanda sta superando l'offerta nel mercato di fascia bassa. D'altra parte, il mercato di fascia alta ha un'offerta-domanda leggermente superiore, poiché la maggior parte degli sviluppatori si concentra solo su progetti di fascia alta.

 

2. demografia

Il Vietnam ha uno dei dati demografici più preferibili nella regione con una popolazione di circa 95 milioni di cui il 50% ha meno di 35 anni. Allo stesso tempo, la popolazione cresce costantemente e raggiungerà i 120 milioni fino al 2050.

Paesi come il Giappone, invece, affrontano problemi con una popolazione in declino che potrebbe essere dimezzata fino al 2100.

 

3. Urbanizzazione

Solo il 17% della popolazione del Vietnam vive ad Hanoi e Ho Chi Minh, ma le persone si urbanizzano rapidamente dalle aree rurali e dalle città più piccole.

Avendo il tasso di urbanizzazione più veloce dell'ASEAN, il mercato immobiliare del Vietnam continuerà a crescere a lungo termine.

 

4. Investimenti esteri

Il Vietnam attrae molti investitori stranieri, il che non è strano, poiché i prezzi medi delle case sono significativamente più bassi rispetto a Hong Kong, Corea, Giappone, Singapore e le principali città della Cina continentale.

Ad esempio, un appartamento di lusso in una posizione privilegiata a Ho Chi Minh costa circa 5,000 dollari al metro quadrato, mentre lo stesso appartamento può costare quattro volte di più a Singapore e Hong Kong.

Poiché gli stranieri possono facilmente acquistare proprietà con un periodo di locazione rinnovabile di 50 anni, c'è stato un forte aumento degli investitori esteri. Per il primo trimestre del 2018 c'è stato un aumento del 300% della domanda da parte degli acquirenti cinesi rispetto al primo trimestre del 2017.

Noterai anche la nitidezza aumento degli espatriati. Attualmente ci sono 7-8 volte più espatriati rispetto al 2008, dove la maggior parte proviene dalla Cina (31%), seguita da Corea del Sud, Taiwan e Giappone.

 

5. Turismo e crescita nelle città costiere

L'industria del turismo prospera in Vietnam, ma non è così sviluppata e matura rispetto alla Thailandia, ad esempio.

Il Vietnam è destinato a competere con paesi come le Filippine e la Thailandia e ha ancora ampi margini di crescita. Le città costiere sono le destinazioni principali poiché il Vietnam ha una costa che si estende per quasi 3,260 chilometri.

Negli ultimi anni, il governo del Vietnam ha investito molto denaro in infrastrutture, specialmente nelle città costiere come Nha Trang, Mui Ne, Ho Tram, Quang Nam, Phu Quoc e Danang.

Infrastrutture migliorate e un rapido aumento di turisti e pensionati hanno reso questi luoghi più redditizi per gli investimenti in seconde case e case di vacanza.

 

Dove dovrei acquistare proprietà in Vietnam?

Tutte le principali città hanno visto aumenti costanti dei prezzi negli ultimi anni.

Ho Chi Minh City è la migliore in quanto funge da centro commerciale, ma le città costiere come Da Nang e Nha Trang si trasformano rapidamente in destinazioni popolari. Queste città hanno una natura meravigliosa, spiagge e un'atmosfera più rilassata.

Hanoi riceve anche più attenzione poiché la capitale riceve molti investimenti stranieri e offre alti rendimenti, mentre i prezzi sono più bassi rispetto a Ho Chi Minh.

Qui si trovano molti uffici governativi e ambasciate straniere, ma troverai anche molte aziende manifatturiere che avviano operazioni ad Hanoi e nelle città circostanti.

 

sommario

Molto probabilmente il mercato immobiliare residenziale del Vietnam continuerà a crescere nel 2020. L'aumento della domanda di proprietà da parte di acquirenti domestici che si urbanizzano e ottengono redditi disponibili più elevati è il principale fattore trainante. Detto questo, il Vietnam continua ad essere il luogo preferito dagli investitori stranieri nel sud-est asiatico.

Con una popolazione di 95 milioni di cui il 50% ha meno di 35 anni. Il paese deve anche affrontare un deficit di unità abitative, creando una maggiore domanda di unità residenziali di fascia bassa e di fascia alta.

Le normative rilassate nei confronti degli stranieri, insieme ai prezzi degli immobili relativamente bassi, rendono il Vietnam un luogo preferito tra gli acquirenti stranieri. Soprattutto da Hong Kong, Cina continentale, Corea e Singapore.

Man mano che più sviluppatori internazionali entreranno nel mercato, assisteremo a un aumento dell'offerta, insieme a un aumento della domanda. L'aumento record di turisti stranieri, così come un aumento degli IDE e dei nuovi spazi per uffici, alimenterà l'aumento degli immobili commerciali.

Detto questo, il Vietnam è ancora uno dei paesi più interessanti per acquistare immobili in Asia nel 2020.