Vietnam se abrió a los inversores inmobiliarios extranjeros en 2015 y ha experimentado un rápido crecimiento desde entonces. Los compradores de Hong Kong, China continental, Singapur y Corea en particular, ven a Vietnam como un mercado lucrativo con altos ROI.
Sin embargo, si planea comprar una propiedad en Vietnam, debe comprender el clima actual del mercado y lo que puede esperar en los próximos años. En este artículo, explico cómo se ha comportado el mercado y cuáles son mis predicciones para el mercado inmobiliario de Vietnam en 2020.
En este artículo, revisamos lo siguiente:
- ¿Cómo se ha comportado el mercado inmobiliario de Vietnam en los últimos años?
- Regulaciones y leyes de propiedad extranjera
- Crecimiento económico de Vietnam
- El mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh
- El mercado inmobiliario de Hanói
- ¿Cómo se comportará el mercado inmobiliario de Vietnam en 2020?
- ¿Qué impulsará el mercado inmobiliario en 2020 y más allá?
¿Cómo se ha comportado el mercado inmobiliario de Vietnam en los últimos años?
Vietnam se ha convertido en un mercado inmobiliario próspero y de rápido crecimiento en el sudeste asiático. Sufriendo una crisis inmobiliaria en 2009, el mercado se recuperó en 2013 y ha experimentado un crecimiento rápido y constante.
Las principales razones por las que los inversores ven a Vietnam como la opción número uno en Asia son:
- Tiene una de las economías de más rápido crecimiento en Asia.
- Regulaciones simplificadas sobre propiedad extranjera desde 2015
- Aumento de la fabricación y el auge del turismo
- Aumento del interés de los compradores extranjeros
- Datos demográficos preferibles y una población en crecimiento
- Propiedad comparablemente económica a muchas otras ciudades importantes de la región
Vietnam ha estado creciendo con más del 6% anual desde la década de 2000. Al mismo tiempo, el PIB per cápita se ha multiplicado casi por seis, de 390 dólares en 2000 a unos 2,264 dólares en 2018.
Este rápido aumento de la riqueza individual ha hecho que la propiedad sea asequible para muchos vietnamitas, contribuyendo a un aumento de nuevos desarrollos y un aumento en los precios de las propiedades.
Según un informe de la Banco Mundial, El 70% de la población de Vietnam se considera económicamente segura. Se trata de un aumento del 20% desde 2011.
Además, alrededor de 1.5 millones de vietnamitas se unen a la clase media mundial cada año. Este rápido aumento en un país con 95 millones de habitantes aumentará inevitablemente la demanda de bienes raíces en los próximos años.
Regulaciones y leyes de propiedad extranjera
Vietnam introdujo importantes cambios de política y promulgó nuevas leyes en 2015, a saber:
- Ley de Vivienda y Ley de Negocios Inmobiliarios (Introducida en 2015)
- Ley de venta y transferencia de bienes inmuebles (introducida en 2015)
Estas leyes facilitaron a los extranjeros la compra de propiedades como:
- Los extranjeros pueden comprar una propiedad simplemente con una visa de turista
- No hay límite para la cantidad de propiedades que puede comprar (anteriormente solo podía comprar una propiedad)
- Los extranjeros todavía están restringidos a comprar un máximo del 30% de las unidades en condominios y no pueden poseer más del 10% de las propiedades en un proyecto de tierra.
- Los extranjeros pueden comprar casas, pero solo 250 de las casas en un distrito determinado (división)
- El período de arrendamiento sigue siendo de 50 años, pero se puede renovar.
- Si tiene un cónyuge vietnamita, puede obtener acceso a la tenencia de propiedad absoluta
Los cambios en las leyes también hicieron posible que 4 millones de vietnamitas en el extranjero compraran un número ilimitado de propiedades.
Crecimiento económico de Vietnam
Como se mencionó, la economía de Vietnam es una de las de más rápido crecimiento en el mundo, lo que ha afectado positivamente al mercado inmobiliario.
- En 2018, el crecimiento económico alcanzó un máximo del 7.1% y se espera que la economía crezca alrededor del 6.8% de 2019 a 2020. La ligera caída en el crecimiento del PIB se debe principalmente a una demanda externa más débil y un endurecimiento continuo de las políticas crediticias y fiscales.
- El número de visitantes extranjeros a Vietnam en los primeros cinco meses de 2019 fue de casi 7.3 millones, un 8.8% más que en el mismo período de 2018, según la Oficina General de Estadísticas (OSG).
Las ciudades más grandes y las ciudades costeras como la ciudad de Ho Chi Minh, Da Nang y Hanoi se han beneficiado al máximo de estos cambios y del rápido desarrollo, y continuarán haciéndolo durante los próximos años.
El mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh
En el segundo trimestre de 2019, el precio promedio de los apartamentos fue de USD 2,009 por metro cuadrado en Ho Chi Minh, un aumento del 21.6% en comparación con 2018.
Además, el precio promedio de las propiedades de alta gama se elevó hasta un 52.9% a USD 4,569 por metro cuadrado. El gran aumento de los precios inmobiliarios prime en la zona central se debe principalmente al lanzamiento de nuevos proyectos de lujo y a la escasez de suelo.
El precio medio por metro cuadrado en la ciudad de Ho Chi Minh es el 18% del precio de Singapur, y solo el 14% del precio medio por metro cuadrado en Hong Kong. Los precios de las propiedades de lujo en la ciudad de Ho Chi Minh son solo el 8% de los de Hong Kong en promedio, lo que habla por sí solo.
En 2019, también vimos una disminución en los nuevos proyectos debido a los procesos de aprobación de construcción prolongados, que es el resultado del control más estricto del gobierno sobre los nuevos desarrollos.
Como resultado de esto, muchos inversores también han comenzado a buscar unidades de calidad en el mercado secundario.
En los próximos años, el Distrito 2 y el Distrito 9 serán cada vez más interesantes a medida que la ciudad se expanda principalmente hacia el este. La mayor parte del nuevo material de oficina se asignará a estos distritos hasta 2025.
El mercado inmobiliario de Hanói
Hanói recibe más atención y principalmente debido a la escalada de los precios inmobiliarios y la oferta limitada en Ho Chi Minh.
La cantidad de inversiones extranjeras directas (IED) es alta. Dicho esto, la oferta de nuevas propiedades ha sido baja a lo largo de 2019 y el precio aumenta mucho más allá de los de Ho Chi Minh.
Incluso si el precio de venta promedio de los apartamentos es de USD 1,417 y casi un 30% más bajo que el de Ho Chi Minh, el crecimiento interanual de los precios ha sido "modesto", del 6.9%.
Compare eso con Ho Chi Minh, que experimentó un crecimiento de precios interanual del 21.6%.
Se construirán muchos proyectos nuevos en las áreas occidentales de Hanoi (Yen Hoa y Trung Hoa) a medida que las áreas centrales se llenen de gente y el gobierno planea reubicar las oficinas.
¿Cómo se comportará el mercado inmobiliario de Vietnam en 2020?
Incluso si hemos visto políticas crediticias más estrictas y una oferta reducida de propiedades en Ho Chi Minh y Hanoi en 2019, se prevé que el mercado tenga un buen desempeño en 2020.
Los inversores extranjeros todavía acuden en masa a Vietnam y muchos de los proyectos que se suspendieron en 2019 se reanudarán en 2020.
Veremos más desarrollos de propiedades residenciales para personas de bajos ingresos en 2020, ya que la mayoría de los desarrolladores se han centrado en proyectos de construcción en el segmento medio a principal a lo largo de 2018 y 2019.
Incluso si los precios de los bienes raíces residenciales han aumentado mucho en los últimos años, Ho Chi Minh, Hanoi y Da Nang todavía tienen precios más bajos que en lugares como Bangkok, Manila, Kuala Lumpur, Singapur y Hong Kong.
Los mercados de propiedades industriales y comerciales se destacan a medida que las empresas multinacionales trasladan sus operaciones a Vietnam, debido a su fuerte crecimiento y la guerra comercial en curso entre China y EE. UU.
¿Qué impulsará el mercado inmobiliario de Vietnam en 2020 y más allá?
A continuación, enumero algunas de las principales razones por las que el mercado inmobiliario de Vietnam probablemente seguirá creciendo en los próximos años.
1. Crecimiento económico
Vietnam ha superado a la mayoría de sus vecinos y el crecimiento económico ronda el 7%. Incluso si la economía se ha desacelerado recientemente, el Banco Mundial estima un crecimiento económico de un impresionante 6.5% entre 2020 y 2021.
La tasa de desempleo actual también es la más baja en una década, con un promedio de menos del 2%.
Sin olvidar que entre 1.5 y 2 millones de vietnamitas se unen a la clase media mundial cada año, según The Boston Consulting Group, Vietnam duplicará su clase media y acomodada para 2020. Esto contribuye a una mayor demanda de bienes raíces, como se demostró. por el aumento de los préstamos hipotecarios en 2017 y 2018.
Un informe de RNCOS señala una deficiencia de viviendas en Vietnam con el 70% de la población que no vive en sus propios hogares. El informe afirma que Vietnam necesita 20 millones de unidades de vivienda para satisfacer la demanda.
Actualmente hay una gran demanda de casas asequibles y la demanda está superando la oferta en el mercado de gama baja. Por otro lado, el mercado de alta gama tiene una oferta a demanda ligeramente mayor, ya que la mayoría de los desarrolladores se enfocan solo en proyectos de alta gama.
2. Demografía
Vietnam tiene una de las características demográficas más preferidas de la región con una población de alrededor de 95 millones, donde el 50% tiene menos de 35 años. Al mismo tiempo, la población crece de manera constante y llegará a 120 millones hasta 2050.
Países como Japón, por otro lado, enfrentan problemas con una población en declive que podría reducirse a la mitad hasta 2100.
3. Urbanización
Solo el 17% de la población de Vietnam vive en Hanoi y Ho Chi Minh, pero la gente se urbaniza rápidamente desde áreas rurales y ciudades más pequeñas.
Con la tasa de urbanización más rápida de la ASEAN, el mercado inmobiliario de Vietnam seguirá creciendo a largo plazo.
4. Inversión extranjera
Vietnam atrae a muchos inversores extranjeros, lo que no es extraño, ya que los precios medios de la vivienda son significativamente más bajos en comparación con Hong Kong, Corea, Japón, Singapur y las principales ciudades de China continental.
Por ejemplo, un apartamento de lujo en una ubicación privilegiada en HCMC cuesta alrededor de USD 5,000 por metro cuadrado, mientras que el mismo apartamento puede costar cuatro veces más en Singapur y Hong Kong.
Como los extranjeros pueden comprar propiedades fácilmente con un período de arrendamiento renovable de 50 años, ha habido un fuerte aumento de inversores extranjeros. Para el primer trimestre de 2018, hubo un aumento del 300% en la demanda de compradores chinos en comparación con el primer trimestre de 2017.
También notarás el agudo aumento de expatriados. Actualmente hay 7-8 veces más expatriados en comparación con 2008, donde la mayoría proviene de China (31%), seguida de Corea del Sur, Taiwán y Japón.
5. Turismo y crecimiento en ciudades costeras
La industria del turismo prospera en Vietnam, pero no está tan desarrollada y madura en comparación con Tailandia, por ejemplo.
Vietnam está listo para competir con países como Filipinas y Tailandia, y todavía tiene mucho espacio para crecer. Las ciudades costeras son los destinos principales, ya que Vietnam tiene una costa que abarca casi 3,260 kilómetros.
En los últimos años, el gobierno de Vietnam ha invertido mucho dinero en infraestructura, especialmente en ciudades costeras como Nha Trang, Mui Ne, Ho Tram, Quang Nam, Phu Quoc y Danang.
La infraestructura mejorada y un rápido aumento de turistas y jubilados han hecho que estos lugares sean más lucrativos para inversiones en segundas residencias y casas de vacaciones.
¿Dónde debo comprar una propiedad en Vietnam?
Todas las ciudades importantes han experimentado aumentos constantes de precios en los últimos años.
La ciudad de Ho Chi Minh es la de mejor desempeño, ya que sirve como centro comercial, pero las ciudades costeras como Da Nang y Nha Trang se convierten rápidamente en destinos populares. Estas ciudades tienen una hermosa naturaleza, playas y un ambiente más relajado.
Hanoi también recibe más atención ya que la capital recibe mucha inversión extranjera y ofrece altos rendimientos, al mismo tiempo que los precios son más bajos en comparación con Ho Chi Minh.
Muchas oficinas gubernamentales y embajadas extranjeras se encuentran aquí, pero también encontrará muchas empresas de fabricación que establecen operaciones en Hanoi y las ciudades circundantes.
Resumen
Es muy probable que el mercado inmobiliario residencial de Vietnam continúe creciendo en 2020. La mayor demanda de propiedades por parte de compradores nacionales que se urbanizan y obtienen mayores ingresos disponibles es el principal impulsor. Dicho esto, Vietnam sigue siendo el lugar preferido entre los inversores extranjeros en el sudeste asiático.
Con una población de 95 millones, donde el 50% tiene menos de 35 años. El país también enfrenta un déficit de unidades de vivienda, lo que crea una mayor demanda de unidades residenciales de gama baja y alta.
Las regulaciones relajadas hacia los extranjeros, junto con los precios de las propiedades comparativamente bajos, hacen de Vietnam un lugar preferido entre los compradores extranjeros. Especialmente de Hong Kong, China continental, Corea y Singapur.
A medida que más desarrolladores internacionales ingresen al mercado, veremos una mayor oferta, junto con una mayor demanda. El aumento récord de turistas extranjeros, así como el aumento de la IED y el nuevo espacio para oficinas, impulsarán el aumento de la propiedad comercial.
Dicho esto, Vietnam sigue siendo uno de los países más interesantes para comprar bienes raíces en Asia en 2020.
