انفتحت فيتنام على المستثمرين الأجانب في العقارات في أواخر عام 2015 وشهدت نموًا سريعًا منذ ذلك الحين. يرى المشترون من هونغ كونغ والبر الرئيسي للصين وسنغافورة وكوريا على وجه الخصوص ، فيتنام كسوق مربح مع عائد استثمار مرتفع.

ومع ذلك ، إذا كنت تخطط لشراء عقار في فيتنام ، فيجب أن تفهم مناخ السوق الحالي وما يمكن أن تتوقعه في السنوات القادمة. في هذه المقالة ، أشرح كيف كان أداء السوق وما هي توقعاتي لسوق العقارات في فيتنام في عام 2020.

في هذه المقالة نستعرض ما يلي:

• كيف كان أداء سوق العقارات في فيتنام في السنوات الماضية؟
• أنظمة وقوانين ملكية الأجانب
• النمو الاقتصادي لفيتنام
• سوق العقارات في مدينة هوشي منه
• سوق العقارات في هانوي
• كيف سيكون أداء سوق العقارات في فيتنام في عام 2020؟
• ما الذي سيقود سوق العقارات في عام 2020 وما بعده؟

 

كيف كان أداء سوق العقارات في فيتنام في السنوات الماضية؟

برزت فيتنام كسوق عقارات مزدهر وسريع النمو في جنوب شرق آسيا. بعد أن عانى السوق من أزمة سوق الإسكان في عام 2009 ، تعافى في عام 2013 وشهد نموًا ثابتًا وسريعًا.

الأسباب الرئيسية التي تجعل المستثمرين ينظرون إلى فيتنام على أنها الخيار الأول في آسيا هي:

• لديها أحد الاقتصادات الأسرع نموًا في آسيا
• تخفيف لوائح الملكية الأجنبية منذ عام 2015
• زيادة التصنيع وازدهار السياحة
• تزايد الاهتمام بين المشترين الأجانب
• التركيبة السكانية المفضلة وزيادة عدد السكان
• عقارات غير مكلفة مقارنة بالعديد من المدن الكبرى الأخرى في المنطقة

تنمو فيتنام بما يزيد عن 6٪ سنويًا منذ عام 2000. في الوقت نفسه ، زاد نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي ستة أضعاف تقريبًا ، من 390 دولارًا أمريكيًا في عام 2000 إلى حوالي 2,264 دولارًا أمريكيًا في عام 2018.

جعلت هذه الزيادة السريعة في الثروة الفردية العقارات في متناول العديد من الفيتناميين ، مما ساهم في زيادة التطورات الجديدة وزيادة أسعار العقارات.

وفقا لتقرير من بنك عالمي، 70٪ من سكان فيتنام يعتبرون آمنين اقتصاديًا. ويمثل هذا ارتفاعًا بنسبة 20٪ منذ عام 2011.

إلى جانب ذلك ، ينضم حوالي 1.5 مليون فيتنامي إلى الطبقة المتوسطة العالمية كل عام. هذا الارتفاع السريع في بلد يبلغ عدد سكانه 95 مليون نسمة سيزيد حتما من الطلب على العقارات في السنوات القادمة.

 

أنظمة وقوانين ملكية الأجانب

أدخلت فيتنام تغييرات كبيرة على السياسة وأصدرت قوانين جديدة في عام 2015 ، وهي:

• قانون الإسكان وقانون العقارات (تم تقديمه عام 2015)

• قانون بيع ونقل الممتلكات العقارية (صدر عام 2015)

جعلت هذه القوانين من السهل على الأجانب شراء العقارات على النحو التالي:

• يمكن للأجانب شراء العقارات بمجرد الحصول على تأشيرة سياحية

• لا يوجد حد أقصى لعدد العقارات التي يمكنك شراؤها (في السابق كان بإمكانك شراء عقار واحد فقط)

• لا يزال الأجانب مقيدون بشراء 30 ٪ كحد أقصى من الوحدات في الوحدات السكنية ولا يمكنهم امتلاك أكثر من 10 ٪ من العقارات في مشروع الأرض

• يمكن للأجانب شراء منازل ، ولكن فقط 250 منزلاً في جناح معين (قسم)

• لا تزال فترة الإيجار 50 عامًا ولكن يمكن تجديدها

• إذا كان لديك زوج / زوجة فيتنامية ، فيمكنك الوصول إلى فترات التملك الحر

كما أتاحت التغييرات في القوانين لـ 4 ملايين فيتنامي في الخارج شراء عدد غير محدود من العقارات.

 

النمو الاقتصادي لفيتنام

كما ذكرنا ، يعد الاقتصاد الفيتنامي من أسرع الاقتصادات نموًا في العالم ، مما أثر بشكل إيجابي على سوق العقارات.

• في عام 2018 ، بلغ النمو الاقتصادي ذروته عند 7.1٪ ومن المتوقع أن ينمو الاقتصاد بنحو 6.8٪ خلال الفترة من 2019 إلى 2020. ويعزى الانخفاض الطفيف في نمو الناتج المحلي الإجمالي بشكل أساسي إلى ضعف الطلب الخارجي والتشديد المستمر في السياسات الائتمانية والمالية

• بلغ عدد الزوار الأجانب لفيتنام في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2019 ما يقرب من 7.3 مليون ، بزيادة 8.8٪ عن نفس الفترة من عام 2018 ، وفقًا لمكتب الإحصاء العام (GSO).

استفادت المدن الكبرى والمدن الساحلية مثل مدينة هوشي منه ودا نانغ وهانوي من معظم هذه التغييرات والتطور السريع ، وستستمر في القيام بذلك لسنوات قادمة.

 

سوق العقارات في مدينة هوشي منه

في الربع الثاني من عام 2019 ، بلغ متوسط ​​سعر الشقق 2,009،21.6 دولارات أمريكية للمتر المربع في مدينة هوشي منه ، بزيادة قدرها 2018٪ مقارنة بعام XNUMX.

إلى جانب ذلك ، ارتفع متوسط ​​سعر العقارات الراقية بنسبة 52.9٪ إلى 4,569 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع. تعود الزيادة الكبيرة في أسعار العقارات المتميزة في المنطقة الوسطى بشكل أساسي إلى إطلاق مشاريع فاخرة جديدة وندرة الأراضي.

يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع في مدينة هوشي منه 18٪ منه في سنغافورة ، و 14٪ فقط من متوسط ​​سعر المتر المربع في هونغ كونغ. تبلغ أسعار العقارات الفاخرة في مدينة هوشي منه 8٪ فقط من تلك الموجودة في هونغ كونغ في المتوسط ​​، والتي تتحدث عن نفسها.

في عام 2019 ، شهدنا أيضًا انخفاضًا في المشاريع الجديدة بسبب عمليات الموافقة على البناء المطولة ، والتي كانت نتيجة لسيطرة الحكومة المشددة على التطورات الجديدة.

نتيجة لذلك ، بدأ العديد من المستثمرين في البحث عن وحدات عالية الجودة في السوق الثانوية أيضًا.

في السنوات القادمة ، ستصبح المنطقة 2 والمنطقة 9 مثيرة للاهتمام بشكل متزايد مع توسع المدينة بشكل أساسي إلى الشرق. سيتم تخصيص معظم المعروضات المكتبية الجديدة لهذه المناطق حتى عام 2025.

 

سوق العقارات في هانوي

تحظى هانوي بمزيد من الاهتمام ويرجع ذلك أساسًا إلى ارتفاع أسعار العقارات والعرض المحدود في مدينة هوشي منه.

حجم الاستثمارات الأجنبية المباشرة (FDI) مرتفع. بعد قولي هذا ، كان المعروض من العقارات الجديدة منخفضًا طوال عام 2019 وارتفع السعر إلى ما هو أبعد من تلك الموجودة في Ho Chi Minh.

حتى لو كان متوسط ​​سعر بيع الشقق هو 1,417،30 دولارًا أمريكيًا وأقل بنسبة 6.9٪ تقريبًا من سعره في Ho Chi Minh ، فإن نمو الأسعار على أساس سنوي كان "متواضعًا" عند XNUMX٪.

قارن ذلك بـ Ho Chi Minh التي شهدت نموًا في الأسعار على أساس سنوي بنسبة 21.6٪.

سيتم بناء العديد من المشاريع الجديدة في المناطق الغربية من هانوي (الين هوا وترونج هوا) حيث تصبح المناطق المركزية مزدحمة وتخطط الحكومة لنقل المكاتب.

 

كيف سيكون أداء سوق العقارات في فيتنام في عام 2020؟

حتى لو رأينا سياسات إقراض مشددة ونقصًا في المعروض من العقارات في هوشي منه وهانوي في عام 2019 ، فمن المتوقع أن يكون أداء السوق جيدًا في عام 2020.

لا يزال المستثمرون الأجانب يتدفقون على فيتنام وسيتم استئناف العديد من المشاريع التي تم تعليقها في عام 2019 في عام 2020.

سنشهد المزيد من التطورات في العقارات السكنية لذوي الدخل المنخفض في عام 2020 حيث ركز معظم المطورين على مشاريع البناء في القطاع المتوسط ​​إلى الرئيسي خلال عامي 2018 و 2019.

حتى لو زادت أسعار العقارات السكنية كثيرًا في السنوات الماضية ، لا تزال أسعار هوشي منه وهانوي ودا نانغ أقل من أسعار أماكن مثل بانكوك ومانيلا وكوالالمبور وسنغافورة وهونغ كونغ.

تبرز أسواق العقارات الصناعية والتجارية حيث تنقل الشركات متعددة الجنسيات عملياتها إلى فيتنام ، بسبب نموها القوي والحرب التجارية المستمرة بين الصين والولايات المتحدة.

 

ما الذي سيحرك سوق العقارات في فيتنام في عام 2020 وما بعده؟

أدرجت أدناه بعض الأسباب الرئيسية التي تجعل من المرجح أن يستمر سوق العقارات في فيتنام في النمو في السنوات القادمة.

 

1. النمو الاقتصادي

لقد تفوق أداء فيتنام على معظم جيرانها ويتأرجح النمو الاقتصادي عند حوالي 7٪. حتى لو تباطأ الاقتصاد مؤخرًا ، يقدر البنك الدولي نموًا اقتصاديًا مثيرًا للإعجاب يبلغ 6.5٪ في الفترة من 2020 إلى 2021.

معدل البطالة الحالي هو الأدنى منذ عقد أيضًا ، حيث يبلغ متوسطه أقل من 2٪.

حتى لا نهمل ، ينضم 1.5 إلى 2 مليون فيتنامي إلى الطبقة الوسطى العالمية كل عام ، وفقًا لمجموعة بوسطن الاستشارية ، ستضاعف فيتنام فئتها المتوسطة والأثرياء بحلول عام 2020. وهذا يساهم في زيادة الطلب على العقارات ، كما ثبت من خلال زيادة القروض العقارية في عامي 2017 و 2018.

يشير تقرير صادر عن RNCOS إلى وجود نقص في الإسكان في فيتنام حيث لا يعيش 70 ٪ من السكان في منازلهم. ويزعم التقرير أن فيتنام بحاجة إلى 20 مليون وحدة سكنية لتلبية الطلب.

يوجد حاليًا طلب مرتفع على المنازل ذات الأسعار المعقولة والطلب يفوق العرض في السوق منخفضة التكلفة. من ناحية أخرى ، فإن السوق الراقية لديها نسبة عرض إلى طلب أعلى قليلاً ، حيث يركز معظم المطورين على المشاريع الراقية فقط.

 

2. التركيبة السكانية

تتمتع فيتنام بواحدة من أفضل التركيبة السكانية في المنطقة حيث يبلغ عدد سكانها حوالي 95 مليون نسمة ، حيث تقل أعمار 50٪ عن 35 عامًا. وفي الوقت نفسه ، ينمو عدد السكان بشكل مطرد وسيصل إلى 120 مليونًا حتى عام 2050.

من ناحية أخرى ، تواجه دول مثل اليابان مشاكل مع انخفاض عدد السكان والتي قد تنخفض إلى النصف حتى عام 2100.

 

3. التحضر

يعيش 17 ٪ فقط من سكان فيتنام في هانوي وهو تشي مينه ، لكن الناس يتحولون بسرعة إلى المناطق الحضرية من المناطق الريفية والمدن الأصغر.

نظرًا لوجود أسرع معدل تحضر في الآسيان ، سيستمر سوق العقارات في فيتنام في النمو على المدى الطويل.

 

4. الاستثمار الأجنبي

تجذب فيتنام العديد من المستثمرين الأجانب ، وهذا ليس غريباً ، حيث أن متوسط ​​أسعار المنازل أقل بكثير مقارنة بهونج كونج ، وكوريا ، واليابان ، وسنغافورة ، والمدن الرئيسية في الصين.

على سبيل المثال ، تبلغ تكلفة الشقة الفاخرة في موقع متميز في HCMC حوالي 5,000 دولار أمريكي للمتر المربع ، بينما يمكن أن تكلف الشقة نفسها أربعة أضعاف في سنغافورة وهونج كونج.

نظرًا لأنه يمكن للأجانب شراء العقارات بسهولة مع فترة إيجار قابلة للتجديد تبلغ 50 عامًا ، فقد كان هناك ارتفاع حاد في عدد المستثمرين الأجانب. بالنسبة للربع الأول من عام 2018 ، كانت هناك زيادة بنسبة 300٪ في الطلب من المشترين الصينيين مقارنة بالربع الأول من عام 2017.

ستلاحظ أيضًا الحادة زيادة العمالة الوافدة. يوجد حاليًا 7-8 أضعاف عدد الوافدين مقارنة بعام 2008 حيث يأتي معظمهم من الصين (31٪) ، تليها كوريا الجنوبية وتايوان واليابان.

 

5. السياحة والنمو في المدن الساحلية

تزدهر صناعة السياحة في فيتنام ، ولكنها ليست متطورة وناضجة مقارنة بتايلاند ، على سبيل المثال.

من المقرر أن تنافس فيتنام دولًا مثل الفلبين وتايلاند ، ولا يزال هناك مجال كبير للنمو. المدن الساحلية هي الوجهات الرئيسية حيث تمتلك فيتنام خطًا ساحليًا يمتد حوالي 3,260 كيلومترًا.

في السنوات الماضية ، استثمرت حكومة فيتنام الكثير من الأموال في البنية التحتية ، لا سيما في المدن الساحلية مثل نها ترانج ، موي ني ، هو ترام ، كوانج نام ، فو كووك ، ودانانج.

جعلت البنية التحتية المحسنة والزيادة السريعة في عدد السياح والمتقاعدين هذه الأماكن أكثر ربحية للاستثمارات في المنازل الثانية ومنازل العطلات.

 

أين يمكنني شراء عقار في فيتنام؟

شهدت جميع المدن الرئيسية زيادات ثابتة في الأسعار في السنوات الماضية.

مدينة هو تشي مينه هي الأفضل أداءً لأنها تعمل كمركز تجاري ، لكن المدن الساحلية مثل دا نانغ ونها ترانج تتحول بسرعة إلى وجهات شهيرة. تتمتع هذه المدن بطبيعة جميلة وشواطئ وأجواء أكثر استرخاءً.

تحظى هانوي أيضًا بمزيد من الاهتمام حيث يتلقى رأس المال الكثير من الاستثمار الأجنبي ويقدم عوائد عالية ، في نفس الوقت الذي تكون فيه الأسعار أقل مقارنة بهو تشي مينه.

توجد هنا العديد من المكاتب الحكومية والسفارات الأجنبية ، ولكنك ستجد أيضًا العديد من شركات التصنيع التي أقامت عمليات في هانوي والمدن المحيطة بها.

 

نبذة عامة

سيستمر سوق العقارات السكنية في فيتنام في النمو على الأرجح في عام 2020. إن زيادة الطلب على العقارات من المشترين المحليين الذين يتحولون إلى المدن ويحصلون على دخل أعلى هو المحرك الرئيسي. ومع ذلك ، لا تزال فيتنام هي الموقع المفضل بين المستثمرين الأجانب في جنوب شرق آسيا.

يبلغ عدد سكانها 95 مليون نسمة ، 50٪ منهم تقل أعمارهم عن 35 عامًا. وتواجه الدولة أيضًا عجزًا في الوحدات السكنية ، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على الوحدات السكنية المنخفضة التكلفة والراقية على حدٍ سواء.

اللوائح المخففة تجاه الأجانب ، إلى جانب أسعار العقارات المنخفضة نسبيًا ، تجعل من فيتنام موقعًا مفضلاً بين المشترين الأجانب. خاصة من هونغ كونغ والبر الرئيسي للصين وكوريا وسنغافورة.

مع دخول المزيد من المطورين الدوليين إلى السوق ، سنرى زيادة في العرض ، إلى جانب زيادة الطلب. ستؤدي الزيادة القياسية في عدد السياح الأجانب ، فضلاً عن زيادة الاستثمار الأجنبي المباشر والمساحات المكتبية الجديدة ، إلى زيادة العقارات التجارية.

مع ذلك ، لا تزال فيتنام واحدة من أكثر الدول إثارة للاهتمام لشراء العقارات في آسيا في عام 2020.